Многоэтажки обречены попасть в рабство управляющим компаниям?
Крымчане не устают жаловаться на грязные подъезды и дворы, протекающие крыши и затопленные подвалы, обшарпанные стены, вавилонские башни мусора, под которыми погребены контейнеры для его сбора, еле теплые батареи — и претензии можно перечислять бесконечно. Но тарифы на коммуналку растут и, судя по всему, будут и в дальнейшем увеличиваться.
Удивительно, но большинству людей больше по сердцу тактика жалоб и выжидания, нежели активных действий. Иначе ничем не объяснить то, что предоставленной жильцам еще в 2001 году возможностью управлять недвижимостью самостоятельно, создавая объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), воспользовались немногие.
Подножка вместо помощи
В Крыму пока всего 7% многоквартирного жилого фонда имеет статус кондоминиума, или ОСМД. В самом «многоэтажном» городе автономии — Симферополе — их еще меньше, около 3%. Как рассказала руководитель проекта «Содействие реализации прав собственности на землю объединений совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), жилищных кооперативов (ЖК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) в г. Симферополе» Гульнара Абдурешитова, только 23 столичных ОСМД из 77 смогли получить свои дома на баланс.
ОСМД отвечает за дом, выбирает, кто будет его обслуживать — работники того же ЖЭКа, нанятые на стороне слесари, сантехники и уборщики либо частная фирма с самыми привлекательными расценками. ОСМД назначает председателя — хоть жильца своего дома, готового трудиться на его благо, хоть управляющего со стороны: человека, обладающего нужными знаниями и связями. Объединение решает, что и зачем нужно привести в порядок, купить, установить, и делает это, согласовывая с жильцами.
По закону после создания кондоминиума ему выделяются бюджетные средства на капитальный ремонт дома. Но получить эти деньги непросто. Например, в симферопольском ОСМД «Лермонтовский д. 4в», по словам зампредседателя объединения Сергея Пшепорука, эти средства так и не увидели. Решение о выделении денег — 196,5 тыс. грн. — на ремонт фасада и подъезда (текущую крышу жильцы отремонтировали за свой счет) горсовет принял 8 месяцев назад.
Признанные крымские лидеры по количеству ОСМД — Евпатория и Ялта. В мэрии Евпатории даже существует отдел, где желающих создать ОСМД проконсультируют, снабдят перечнем необходимых документов, пошагово разъяснят процедуру и даже снабдят типовым уставом, который жильцы могут изменить или дополнить по своему желанию. Совсем не так в Симферополе: складывается впечатление, что местные власти так и норовят подставить подножку желающим создать ОСМД. Чего стоит, например, фокус с пунктом устава, где в перечне неделимого имущества фигурирует... список квартир. К слову, документ разрабатывает Приватбюро, являющееся коммунальным предприятием. «Я несколько раз видела такие уставы, — сообщила председатель столичного ОСМД «Первомайское» Ольга Прудникова. — На практике это оборачивается тем, что человек, желающий продать квартиру, не может сделать это без согласия соседей. Точнее, он должен вначале предложить купить им эту жилплощадь. И были случаи, когда уставы ОСМД, исключавшие этот пункт, отказывались регистрировать. Нужно очень много времени и терпения, чтобы отстоять свою позицию». Нередко при регистрации устав пытаются лишить пункта о возможности получения дохода от аренды. И практически невозможно доказать в налоговой, что такая плата не является прибылью ОСМД, поскольку целиком уходит на содержание дома.
Зыбкая почва
В теории ОСМД может начать процесс оформления своих прав на землю — придомовую территорию. И именно на этой в буквальном смысле слова почве и происходит большинство столкновений с властями. Председатель евпаторийского ОСМД «Санаторская, 8/11» Владимир Волков обрисовал историю, которая произошла со двором этого небольшого, на 24 квартиры, дома, расположенного в исторической части города: «Двор около 15 соток, огорожен с 1907 года, и он, может быть, единственный, не изуродованный курятниками, построенными для размещения отдыхающих. И вдруг мы узнаем, что эту землю, территорию детской площадки, город сдал в аренду коммерсантам под строительство магазина. Те потребовали, чтобы мы… за свой счет снесли площадку. Мы подали в суд и одновременно решили узаконить право нашего ОСМД на землю, причем горсовет разрешил разработку технической документации. А в управлении земельных ресурсов просто не дают условия отвода земли, хотя все документы собраны. И письменный отказ не дают, так что даже нет возможности оспорить его в суде».
В еще более странном положении оказалось симферопольское ОСМД «Росинка» (ул. Джанкойская, 153, 155), вступившее в фазу оформления придомовой территории. Уже трижды ОСМД подавало необходимые документы, и каждый раз чиновники тормозили процесс до того момента, когда бумаги устаревали. Нет ни решения, ни отказа. На придомовой территории несколько десятков лет назад построили гаражи. Чтобы их оформить, как того требует закон, нужен госакт на землю. А его не дают, поскольку гаражи не оформлены. При этом ОСМД… платит налог на землю, которой у него фактически нет.
И ведь нельзя сказать, что с землей положение безвыходное из-за многочисленных законодательных дыр. В Ялте, например, нашли решение: дома ОСМД передают не на баланс, а в собственность. И сразу решают проблемы придомовой территории: собственник дома, согласно Земельному кодексу, имеет право на землю. Виталий Халфин, председатель домового комитета «Виктория» (160-квартирный дом в крымской столице), сообщил, что жильцы безуспешно который год борются со стихийной торговлей на придомовой территории. Согнать торговцев, облюбовавших проходное место, не может даже милиция, что уж говорить о владельцах квартир. Огородить территорию невозможно: по закону никаких прав они на нее не имеют. Кроме того, в доме уже сданы в аренду и проданы… вестибюли подъездов. Многочисленные обращения по этому поводу власти игнорируют.
Год прошел, как сон пустой…
Представители симферопольской и крымской власти за последние пару лет сказали немало хороших слов об ОСМД и необходимости создания таких объединений. Кстати, в апреле прошлого года горсовет крымской столицы утвердил свою программу реформирования ЖКХ. Самим реформированием, как констатировал депутат Симферопольского горсовета Анатолий Петров, никто не озадачивался. По плану ОСМД должны были создаваться со скоростью 1 тыс. в год. Год, как в сказке Пушкина, «прошел, как сон пустой» — появилось всего… одно новое ОСМД. Анализировать причины пассивности симферопольцев, искать слабые места и подводные камни в процедуре, оказывать необходимую помощь, выделять средства никто так и не собрался. Между прочим, одно из больных мест ОСМД — нехватка кадров, именно тех знающих специалистов, которые могли бы работать по найму. В Украине есть система подготовки таких управдомов, и можно было бы принять меры по созданию новых рабочих мест…
Заместитель председателя общественного совета при Совмине АРК Андрей Кузьмин сообщил, что письма с рекомендациями, затрагивающими самые разные аспекты создания ОСМД, рассылались во все города и районы. Несколько недель назад был проведен мониторинг: как далеко продвинулись местные власти за 8 истекших месяцев. Графически эту «бурную» деятельность можно изобразить в виде горизонтальной прямой — врач, увидев такую картину на экране электрокардиографа, констатирует остановку сердца у пациента. Расширенный доклад по этому поводу общественный совет собирается представить председателю Совмина АРК. По словам Андрея Кузьмина, совет разработал программу развития ОСМД в Симферополе, где прописано все: до функций каждого сотрудника, до каждой копейки. Еще одну программу содействия эффективному развитию ОСМД создала общественная организация «Крымский центр правовой инициативы». Дельных предложений много: от дополнительного обучения всех, кто вовлечен в этот процесс, до упрощения механизма создания ОСМД, нормирования процедур подготовки документации, определения поставщиков услуг, появления в структуре исполкомов подразделений по вопросам ОСМД. Теперь слово за властью: захочет ли она увидеть эти предложения?
Госпрограмма реформирования ЖКХ предусматривает, что к 2014 году 70% многоквартирных домов должны иметь статус ОСМД и принять на баланс собственные дома. С теми же, кто так и не решился на этот шаг, вероятно, государство поступит, как герой известного анекдота, который, поссорившись с женой, схватил ее на руки и перегнулся через перила балкона. Как он там сказал: «Ну хорошо, я тебя отпускаю!»? «Отпустить» многоэтажки, если действительно грянет ликвидация ЖЭО, смогут только в цепкие объятия вышедших на рынок под занавес реформы управляющих компаний — частных коммерческих структур, которые смогут по собственному разумению оказывать услуги и устанавливать тарифы. Может, кто-то уже примеривается к данному рынку? А для этого как раз и нужно затягивать процесс создания ОСМД. И чего уж скрывать, этому способствуют пассивность большинства жильцов и их нежелание стать хозяевами, быть причастными к управлению своей недвижимостью.
Большинство ОСМД в Симферополе созданы в домах, где от 4 до 40 — 60 квартир, там людям проще договориться и объединиться. Совсем другое положение в многоподъездных многоэтажках, насчитывающих 100 — 350 и более квартир. Они как раз из-за своей многолюдности и разобщенности и являются лакомым куском для управляющих компаний. Пройдет еще немного времени, и эти дома будут просто обречены на частно-коммунальное рабство.
